Op 29/09/2023 werd een omgevingsvergunning aangevraagd in het omgevingsloket met projectnummer OMV_2023123408.
De aanvraag werd ontvankelijk verklaard op 25/10/2023.
Het openbaar onderzoek werd gevoerd van 03/11/2023 t.e.m. 02/12/2023.
Gedurende deze periode werden geen bezwaarschriften ingediend.
De contour van het project waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd omvat volgende kadastrale percelen:
Het omgevingsproject behelst de bouw van een bedrijvencomplex met de aanleg van een private wegenis. Op de projectlocatie ligt juridisch gezien echter een gemeenteweg (vertakking van de Noorderstraat) dewelke dient opgeheven te worden om de uitvoering van de bouw van de bedrijfsgebouwen en de aanleg van de private wegenis mogelijk te maken.
Binnen de vergunningsaanvraag zit dus de behandeling van een opheffing van een gemeenteweg vervat. Het gaat hier over de zijtak van de Noorderstraat dewelke gesitueerd is te Lembeek op volgende kadastrale percelen met hun resp. aandeel in getroffen perceeloppervlakte:
Het college van burgemeester en schepenen roept de gemeenteraad samen om te beslissen over de opheffing van de gemeenteweg.
De gemeenteraad dient hierbij rekening te houden met de voorgaande historiek van beslissingen binnen het projectgebied en met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.
Historiek eerdere vergunningsaanvragen en beslissingen
Bij het behandelen van de voorliggende zaak der wegen dient de gemeenteraad onderstaande zaken in rekening te nemen:
Autonoom gemeentewegendossier i.k.v. de opheffing van historische buurtwegen
Bij gemeenteraadsbesluit 2021_GR_00138 van 25/05/2021 werd via de autonome procedure beslist om op deze projectsite twee historische buurtwegen (voetweg 47 en 68) definitief op te heffen.
Tegen deze opheffing werd een administratief beroep aangetekend bij het Departement.
Bij Ministerieel Besluit van 13/10/2021 werd het beroepschrift verworpen waardoor de definitieve opheffing van de historische buurtwegen uitvoerbaar werd.
Het besluit tot opheffing werd gepubliceerd op 03/11/2021 in het Belgisch Staatsblad en trad in werking op 17/11/2021.
Nadien werd een verzoek ingediend bij de Raad Van State tot vernietiging van het MB dd. 13/10/2021 en ook het raadsbesluit dd. 25/05/2021. De auditeur bij de Raad van State stelt voor om het verzoek tot vernietiging te verwerpen.
Op heden is hier nog geen definitieve uitspraak over gekend.
Vernietiging omgevingsvergunning OMV_202119699 (dossier OMV/2021/00254/O)
Deze vergunningsaanvraag ging vooraf aan de voorliggende aanvraag en viel binnen eenzelfde projectcontour. De aanvraag omvatte eveneens een ontwerp van een industriële bedrijfssite overheen de zijtak van de Noorderstraat. Het dossier bevatte gelijkaardig aan het huidig dossier een ontwerp van grafisch plan tot gedeeltelijke opheffing van de Noorderstraat met inbegrip van een schattingsverslag.
Bij gemeenteraadsbesluit 2021_GR_00277 van 23/11/2021 werd de gedeeltelijke opheffing van de Noorderstraat reeds voorafgaandelijk goedgekeurd. De zaak der wegen werd in eenzelfde zitting goedgekeurd bij besluit 2021_GR_00290.
Het college van burgemeester en schepenen weigerde de aflevering van deze vergunning bij besluit 2022_CBS_00015 van 07/01/2022.
De aanvrager diende hierop beroep in bij de Deputatie Vlaams-Brabant.
De Deputatie Vlaams-Brabant leverde de vergunning onder voorwaarden af bij besluit van 07/07/2022.
Het college besliste bij besluit 2022_CBS_01173 van 09/09/2022 om beroep in te dienen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
De afgeleverde vergunning was gedurende de behandeling door de Raad voor Vergunningsbetwistingen niet geschorst waardoor het de vergunninghouder vrij stond om op de site te voorzien in de aanleg van een nieuw gedeelte private wegenis (met ontsluiting voor de ingesloten aanpalers) en daarna de afbraak van het opgeheven wegdeel van de zijtak van de Noorderstraat.
Het college besliste bij besluit 2023_CBS_00294 van 03/03/2023 onder voorwaarden dat het wegdek van de zijtak van de Noorderstraat mocht afgebroken worden.
In de periode maart – mei 2023 werd door de vergunninghouder een nieuw privaat wegdek aangelegd en werd de toplaag van het wegdek overheen de opgeheven wegzate reeds afgeschraapt.
De Raad voor Vergunningsbetwistingen besliste op 03/08/2023 tot vernietiging van de vergunning.
Hierdoor werden ook de eerder genomen raadsbesluiten van 23/11/2021 onuitvoerbaar.
Op heden werden deze raadsbesluiten niet formeel ingetrokken en werd de zaak der wegen conform de vergunning onder voorwaarden reeds uitgevoerd alvorens de intrekking van de vergunning en de onuitvoerbaarheid ervan.
Op 15/12/2023 besloot het college van burgemeester en schepenen om zich aan te sluiten bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar om voorliggende aanvraag onder voorwaarden en opgelegde lasten gunstig te adviseren. (ref. besluit 2023_CBS_01648)Overeenkomstig art. 12 §2 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen kan de opheffing van een gemeenteweg opgenomen worden in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden. Die mogelijkheid geldt voor zover het aanvraagdossier een grafisch plan bevat met aanduiding van de op te heffen rooilijn(en). Overeenkomstig art. 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning dient de gemeenteraad hierover een besluit te nemen.
Bestemmingen
De projectsite ligt binnen een goedgekeurd Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan (PRUP) ‘Lembeek-Noord’. Dit bestemmingsplan voorziet geen expliciete zone meer voor openbare wegenis binnen het projectgebied. De bestemming van de percelen binnen de projectsite bestaat in hoofdzaak uit ‘gemengd regionaal bedrijventerrein’ en een deel ‘groen’ (voor de percelen die rechtstreeks gelegen zijn naast de Zenne en de Kleine Zenne).
De wegenis dewelke het voorwerp van de beoogde opheffing uitmaakt, werd aangelegd ingevolge de uitvoering van het Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) nr. 33 ‘Lembeek-Noord’ (MB 19/08/2006). Dit BPA, dat gold als rooilijnplan, werd in uitvoering van art. 2.3 uit het PRUP opgeheven.
Het op te heffen wegdeel ligt hedendaags dus niet in een goedgekeurd en uitvoerbaar gemeentelijk rooilijnplan. Bij de opmaak en goedkeuring van het PRUP Lembeek-Noord werd geen apart grafisch plan met opheffing van rooilijnen gevoegd. Dit houdt in dat de actuele rooilijnen (d.w.z. de feitelijke begrenzing van de openbare weg t.o.v. de aanpalende percelen) van de zijtak van de Noorderstraat in principe nog steeds formeel dienen opgeheven te worden via een grafisch plan, hetgeen nu voorligt binnen de behandeling van een omgevingsvergunningsaanvraag.
Er kan dus gesteld worden dat de beoogde opheffing past binnen het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden.
Grafisch plan tot opheffing deel Noorderstraat
Bij het indienen van het omgevingsdossier werd een grafisch plan ingediend met aanduiding van het op te heffen wegdeel. De wegzate bestaat hier uit gronden in private eigendom, enerzijds percelen in eigendom van stad Halle, anderzijds percelen of perceeldelen in eigendom van de vergunningsaanvragers en enkele perceeldelen in eigendom van derden. Deze private erven zijn dus op heden bezwaard met een publiek recht van doorgang en verkrijgen in principe een meerwaarde wanneer deze erfdienstbaarheid wordt opgeheven opdat de gronden naargelang hun bestemming van gemengd regionaal bedrijventerrein overeenkomstig het PRUP Lembeek-Noord kunnen ontwikkeld worden.
Voor wat betreft het perceel in eigendom van de stad dat na opheffing van het wegdeel een meerwaarde ondergaat, wordt gesteld dat deze meerwaarde mee berekend wordt in de venale marktwaarde wanneer dit het voorwerp uitmaakt van een verkoop. Zoals aangehaald in de motivatie van de aanvrager gaat bij de opheffing van de gemeenteweg de vrijgekomen grond conform het decreet gemeentewegen bij voorkeur in volle eigendom over naar de aangelanden, in dit geval de omgevingsvergunningsaanvrager.
Gelet de voorgaande historiek van de nu vernietigde omgevingsvergunning OMV_202119699 werd bij gemeenteraadsbesluit 2021_GR_00272 van 23/11/2021 reeds een ontwerp van akte goedgekeurd ter verkoop van de grondstrook in eigendom van stad Halle aan de vergunningsaanvrager. Er werd daarbij benadrukt dat de akte pas zou worden verleden van zodra de aftakking van de Noorderstraat werd opgeheven en de opheffing definitief en uitvoerbaar werd rekening houdende met een dubbele beroepstermijn.
Gelet de vergunning uiteindelijk via een beroepsprocedure werd gevoerd (1ste x beroep van aanvrager door weigeringsbesluit van de stad en 2de x beroep van de stad tegen vergunningsverlening van de Deputatie) werd op heden dus nog niet overgegaan tot het verlijden van de akte.
Ingevolge horizontale splitsingen van kadastrale patrimoniumpercelen als gevolg van andere aankopen van de vergunningsaanvrager zijn in de tussentijd de betrokken percelen onderhevig geweest aan perceelmutaties en zijn de kadastrale perceelgegevens dus gewijzigd. In die zin zal dus ook een aangepaste ontwerpakte moeten opgesteld worden en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeenteraad.
De vergunningsaanvrager wenst perceel 23027E0190/00B00 aan te kopen van de stad aan €169/m² hetgeen neerkomt op 252.205,46 EUR.
Daarnaast werd ook een vergoeding geboden voor de kosten die de stad Halle eind jaren ‘90 heeft gemaakt voor de realisatie van de brug over de Kleine Zenne. Die vergoeding bedraagt 182.732,68 EUR hetgeen overeenkomt met het bedrag dat de stad Halle destijds heeft uitgegeven voor de aanleg van de brug over de Kleine Zenne, 4.055.139 BEF ofwel 100.524,27 EUR, geïndexeerd aan de ABEX-index van 2021.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om eenzelfde bedrag aan te houden en geen indexatie meer toe te passen gelet de reeds gevoerde onderhandelingen over deze overdracht.
Dit resulteert in een totaal aankoopbedrag van 434.938,14 EUR hetgeen de aanvrager bereid is te vergoeden en zoals werd goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 23/11/2021.
Voor wat betreft de percelen in eigendom van de vergunningsaanvrager die binnen de getroffen zone liggen, wordt voor het gedeelte van eventuele meerwaardevergoeding verwezen naar het raadsbesluit GR_2021_00277 van 23/11/2021.
De eventuele meerwaardevergoeding werd daarbij berekend volgens de residuele waarderingsmethode. Dit resulteert in een vergoeding die gelijkgesteld wordt aan 0,00 EUR en wordt hoofdzakelijk gedreven door de aanlegkosten welke gemaakt dienen te worden voor de nieuwe private weginfrastructuur ten gunste van de interne ontsluiting van het bedrijventerrein.
Voor wat betreft de getroffen perceeldelen dewelke volgens de huidige kadastrale gegevens nog niet in eigendom zijn van de vergunningsaanvragers wordt gesteld dat hier geen min- en/of meerwaarde dient verschuldigd te worden gelet overheen deze zones een nieuwe private wegenis werd ontworpen ter ontsluiting van het bedrijventerrein. De aftakking van de Noorderstraat is in wezen een doodlopende straat die geen doorgaand verkeer kent maar enkel ten behoeve is van zwaar verkeer van en naar de gevestigde bedrijven. De opheffing van het publiek recht van doorgang heeft hier geen invloed op de marktwaarde van deze gronddelen dewelke in hoofdzaak bestemd voor bedrijventerreinen (met uitzondering van de delen binnen de ‘groenzone’). De verhouding minwaarde versus meerwaarde resulteert in een neutralisatie van de min-/meerwaardevergoeding.
Lasten en voorwaarden
Voor wat betreft de overeengekomen verkoopwaarde wordt verwezen naar het raadsbesluit 2021_GR_00272 van 23/11/2021.
Het totale verkoopbedrag wordt vastgesteld op: €169/m².
Totaal: 434.938,14 EUR
In de verkoopakte dient te worden verwezen naar het Proces-Verbaal van Splitsing opgemaakt door landmeter-expert Thomas COLLIN dd. 25/01/2021 met planreferentienummer 23027/10478 in de plannendatabank van de AAPD.
Er wordt benadrukt dat de akte pas kan worden verleden van zodra de aftakking van de Noorderstraat als gemeenteweg is opgeheven en de opheffing definitief en uitvoerbaar is. Voor dit definitief karakter dient men rekening te houden met een dubbele beroepstermijn:
De ontsluiting van het perceel 23043C0402/00A00 naar de Noorderstraat dient steeds gegarandeerd worden, hiertoe dient een erfdienstbaarheid of een eeuwigdurende overeenkomst gesloten met het perceel 23043C0402/00A00 als heersend erf en de grondstroken die de nieuwe private wegenis zullen uitmaken als lijdend erf met aanluiting tot de Noorderstraat.
De gemeenteraad heeft in zitting van 5 november 2021 de verkoopprijs van € 434.938,14 met de ontwerpakte principieel goedgekeurd.
Het schattingsverslag dateert van februari 2021 en deze eerder bedongen verkoopprijs was gunstig voor de stad (€ 169 m² ipv € 161m² geschat met daarbovenop een vergoeding voor de afstand in hoofde van de stad Halle van enig eigendomsrecht op de brug over de Kleine Zenne ten belope van 182.732,68 EUR.).
Deze procedure wordt nu overgedaan en terug voorgelegd aan de gemeenteraad. Er wordt voorgesteld de oude bedwongen verkooprijs van € 434.938,14 te behouden.
In principe mag op het moment van de verkoop het schattingsverslag niet ouder zijn dan 2 jaar (omzendbref BB 2010/02-vervreemding van onroerende goederen door provincies, gemeenten, OCMW en besturen van erkende erediensten).
Gelet op de in 2021 hogere bedongen verkoopprijs, het lange proces aan onderhandelingen, adviseren we positief voor het behoud van de verkoopprijs van € 434.938,14.
De opheffing van de actuele rooilijnen van de zijtak van de Noorderstraat zoals afgebeeld op het Grafisch Plan gevoegd aan omgevingsvergunningsaanvraag OMV_2023123408 wordt goedgekeurd.
De zaak der wegen van omgevingsvergunningsaanvraag OMV_2023123408, zijnde de rechtstreekse gevolgen van de opheffing van de zijtak van de Noorderstraat en de hieraan verbonden vergoedingen voor de vergunningsaanvrager, wordt onder de hierboven opgenomen lasten en voorwaarden goedgekeurd.
Deze voorwaarden en lasten maken integraal deel uit van dit besluit en dienen desgevallend opgenomen te worden bij het besluit aangaande de aflevering van de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan beroep worden ingesteld volgens de modaliteiten bepaald in 31/1 van het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014:
§ 1. Tegen het besluit van de gemeenteraad over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg kan in het kader van een schorsend administratief beroep tegen de vergunningsbeslissing een georganiseerd administratief beroep worden ingesteld bij de Vlaamse Regering door de personen of instanties, vermeld in artikel 53. De vereiste, vermeld in artikel 53, tweede lid, is ook van toepassing op het beroep tegen het besluit van de gemeenteraad.
Het beroep leidt tot de vernietiging van het bestreden besluit of tot de afwijzing van het beroep op grond van de onontvankelijkheid of de ongegrondheid ervan.
§ 2. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid met een beveiligde zending ingediend bij de Vlaamse Regering binnen een termijn van dertig dagen, die ingaat op:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
De indiener van het beroep bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig met de beveiligde zending van het beroep aan de Vlaamse Regering, een afschrift van het beroepschrift met een beveiligde zending aan het college van burgemeester en schepenen en aan de bevoegde beroepsinstantie, vermeld in artikel 52.
§ 3. Het college van burgemeester en schepenen bezorgt het volledige dossier of een afschrift daarvan onmiddellijk na de ontvangst van het afschrift van het beroepschrift, aan het Departement Mobiliteit en Openbare Werken.
§ 4. De Vlaamse Regering neemt een beslissing over het beroep binnen een termijn van negentig dagen, die ingaat de dag na de ontvangst van het dossier, vermeld in paragraaf 3. Die termijn is een termijn van orde.
De Vlaamse Regering brengt de indiener van het beroepschrift, de bevoegde overheid en de gemeente onmiddellijk op de hoogte van haar beslissing.
§ 5. Het besluit van de gemeenteraad over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg kan alleen worden vernietigd:
1° wegens strijdigheid met het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen;
2° wegens strijdigheid met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van hetzelfde decreet;
3° wegens de niet-naleving van een substantiële vormvereiste.