2023_GR_00063 - Planologisch attest op naam van Proxy Delhaize Essenbeek H&M - Besluit - Goedkeuring

De firma Proxy Delhaize Essenbeek H&M vraagt een planologisch attest aan voor de uitbreiding van hun bedrijf.  

De essentie bij de uitbreidingswensen is de vraag om de winkeloppervlakte en bijhorende parking te vergroten waardoor men circa 1.400 m² van het achterliggend agrarisch gebied van bestemming wijzigt.

De aanvraag, ingediend op 20 september 2022 verkreeg op 20 oktober 2022 een verklaring van volledigheid en de stad Halle werd aangeduid als bevoegde overheid om over de aanvraag te beslissen.

Hierop volgend werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 28 november 2022 tot en met 28 december 2022 en werden de adviezen gevraagd van de betrokken overheidsadministraties die allen hun advies dienen af te leveren aan de GECORO tegen het eind van het openbaar onderzoek.  De GECORO bracht zijn advies uit op 11 januari 2023.

Deze nota overloopt eerst de behoeften van het bedrijf en daarna de uitgebrachte adviezen en bezwaren inclusief het GECORO-advies waarna een voorstel tot behandeling van het GECORO-advies wordt voorgesteld.   Daarna gaat de nota in op de op 19 maart 2023 overgemaakte bijkomende nota en aangepast plan.

Op basis van het aanvraagdossier, de uitgebrachte adviezen en de bijkomende nota en plan van 19 maart 2023 wordt een voorstel tot afleveren van een gunstig planologisch attest onder voorwaarden geformuleerd.

De gemeenteraad dient hierover te beslissen binnen de 120 dagen na het openbaar onderzoek hetgeen in dit geval 27 april 2023 betreft (laatste nuttige gemeenteraad is dus 25 april 2023).

1. Historiek / situering 

Start grootwarenhuis op site Nijvelsesteenweg in 1991.  De huidige exploitanten zijn aanwezig sinds 2014 en namen de winkel over in 2020.    De winkel kent een constante groei hetgeen resulteerde in uitbreidingen van de winkel in 2008 en 2011 en van de parking in 2014.  

Huidige winkel heeft een netto-winkelruimte van circa 580 m² en een parking met 41 parkeerplaatsen.  De winkel heeft een ruim assortiment aan verse producten, slagerij, bakkerij, groen en fruit, biologische producten, kruidenierswaren, Belgische en lokale producten. 

De huidige winkel heeft circa 80 bezoekers per 100 m².  Voor supermarkten in het algemeen wordt normaliter op gemiddeld 40 klanten per 100 m³ gerekend.  De wens tot uitbreiding van de winkel is dan ook in eerste instantie bedoeld als verhoging van het comfort door het voorzien van bredere gangen, overzichtelijkere presentatie, variatie aanbod...

2.Stedenbouwkundige context

Gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse dd.7.03.1977 : woongebied (eerste 50 m vanaf de Nijvelsesteenweg) /agrarisch gebied

Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan: PRUP Afbakening Kleinstedelijk Gebied Halle - cluster afbakeningslijn, goedgekeurd bij MB dd.28.09.2016.  De eerste 50 m is gelegen binnen de afbakening van het kleinstedelijk gebied.

BPA: /

Verkaveling: Verkaveling VH/1984/0445 dd.25/06.1984.  Gewijzigd voor lot 2 dd.9.7.1990 voor realisering winkelruimte met op verdieping appartement en uitbreiding lot met naastgelegen perceel (dossier VH/1984/0445/1).  Gewijzigd dd.3.1.1996 voor loten 1 en 2 waarbij beide loten werden samengevoegd (dossier VH/1984/0445/2).  Gewijzigd dd.24.02.2006 voor uitbreiding van het lot 2 van 935 m² tot 5.659 m² door toevoegen van twee naastgelegen percelen (dossier VH/1984/0445/04).  Gewijzigd dd.1.06.2007 voor uitbreiding van lot 2 voor uitbreiding winkelruimte en parking (dossier VH/1984/0445/07).  Gewijzigd dd. 19.06.2009 voor creatie van bijkomend tuinlot 3 (dossier VH/1984/0445/09).  Gewijzigd dd.24.01.2014 voor uitbreiding kavel 2 met als doel uitbreiding van de bestaande parking (dossier VH/1984/0445/10).

Stedenbouwkundige vergunningen: BH/1990/257 dd.3.12.1990 voor de bouw van de superette en appartement en regularisatie veranda.  BH/2008/052 dd.16.05.2008 voor verbouwen en uitbreiden winkel, aanleg parking en omvorming sociale lokalen naar appartement.  BH/2014/032 dd.30.04.2014 voor aanleg en uitbreiding van de parking.

Meldingsakte klasse 3 VLA.3.2012.12 dd.1 juni 2012

Vergunning handelsvestiging dd.14.12.2012 voor een netto-oppervlakte van 568 m²

3. Vergunde versus bestaande toestand

De in punt 2 hierboven beschreven verkavelingswijzigingen en stedenbouwkundige vergunningen resulteren in volgend vergund inplantingsplan uit 2014 hetgeen een winkel oplevert met een netto-verkoopsoppervlakte van 580 m² en een parking met 31 plaatsen.

Vergunde toestand en afwijkingen:

Bovenstaand inplantingsplan wijzen op volgende wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand - deze zijn aangeduid met schuine rode arcering:

• De zone achter het warenhuis wordt voor een diepte van 17 meter ingericht als parking en buitenopslagzone.  Deze zone is 14 meter gelegen in agrarisch gebied.
• er werden 41 parkplaatsen in plaats van de vergunde 31 parkeerplaatsen
• de bufferstrook van 2 meter ten opzichte van de rechterbuur werd niet aangelegd als buffergroen
• de achteruitbouwstrook werd niet ingericht met grasdallen of buffergroen
• links en voor de uitbreiding van de winkelruimte werd op 1 m afstand van de perceelsgrenzen een overdekte opslag voorzien van circa 3m breed op 40 m lengte

4. gewenste toestand

ruimtelijke behoeften:

• uitbreiding winkelruimte met 552 m² bestaande uit 303,6 m² winkeloppervlakte en 248,4 m² opslagruimte.
• uitbreiding van de parking van 31 vergunde parkeerplaatsen naar 49 parkeerplaatsen
• regularisatie opslagruimte van 3 op 40 meter links en voor achterliggend deel winkel
• regularisatie niet uitvoeren van groene bufferzones ten opzichte van rechterperceelsgrens

De toelichtingsnota geeft volgende kencijfers:

De uitbreiding situeert zich circa 1.400 m² in agrarisch gebied.

5. Adviezen

5.1. Provincie Vlaams-Brabant dd. 15.12.2022: voorwaardelijk gunstig met volgende aandachtspunten:

Voldoende aandacht te besteden aan de verkeersveiligheid en bijkomende verharding te beperken en uit te voeren in waterdoorlatende materialen.

5.2. Departement Omgeving dd.23.12.2022: voorwaardelijk gunstig met volgende aandachtspunten:

• voorzien van adequate wateropvang- en infiltratiecapaciteit op de bedrijfslocatie bijvoorbeeld door gebruik te maken van een waterdoorlatende verharding voor de parking en de laad- en loszone.
• rekening te houden met en stimuleren van wijzigingen op vlak van gebruikte mobiliteitsmodi door voldoende ruimte te voorzien voor fietsenstalling voor nieuwe fietsvormen zoals transportfietsen
• voorzien van voldoende milderende maatregelen om de milieu-hinder van de activiteiten op de bedrijfssite (zicht, geluid, licht, uitlaatgassen, ...) voor de aanpalende woningen te minimaliseren

5.3. Agentschap voor Wegen en Verkeer dd.22.11.2022: gunstig onder voorwaarden

5.4. Hulpverleningszone Vlaams-Brabant West dd.7.12.2022: voorwaardelijk gunstig

5.5. Departement Landbouw en Visserij dd.08.12.2022: voorwaardelijk gunstig: de opvang van het hemelwater (infiltratiezone) dient binnen het plangebied zelf te gebeuren en op zodanige wijze dat de waterhuishouding van de omliggende landbouwgronden er geen nadelige effecten van ondervindt.  Alle nodige bufferzones moeten binnen het plangebied zelf aangelegd worden.

5.6. College van burgemeester en schepenen dd.16.12.2022: ongunstig

De uitbreidingswensen zoals geformuleerd in het planologisch attest zijn niet in overeenstemming met de gewenste ruimtelijke structuur binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (aantasting agrarische gebied bestemd voor professioneel agrarisch gebruik, overschrijding van lokale schaal van handel in een woonkern in het buitengebied) en veroorzaken een veel grotere parkeervraag ten opzichte wat men plant te voorzien.  Om deze redenen dient de aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

6. Openbaar onderzoek

Er werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 28 november 2022 tot en met 28 december 2022.  Ter zake werd er één bezwaar ingediend handelend over:

De airco-installatie die zich achteraan bevindt dient verplaatst te worden.  Deze installatie geeft in de zomerperiode bij warme temperaturen heel veel lawaai voor aanpalende buren die van de rust in hun tuin wensen te genieten.

7. Advies GECORO dd.11.01.2023

De GECORO neemt kennis van het planologisch attest Proxy Delhaize te Essenbeek, de uitgebrachte adviezen en het ingediende bezwaar en wenst ter zake een positief advies te geven mits volgende voorwaarden en/of bedenkingen:

De GECORO is van mening dat de winkel een buurtwinkel is en kan blijven, zelfs na de volume-uitbreiding. Dit kan door het voorziene aantal parkeerplaatsen eerder te verminderen en zeker niet uit te breiden, de parking kwalitatiever in te richten met betere bufferingen naar open ruimte en aanpalenden toe  en door meer comfort aan te bieden aan wie met fiets, brommer of te voet komt winkelen.

De GECORO is voorstander van het schrappen van de haakse parkeerplaatsen langsheen de Nijvelsesteenweg en deze om te vormen naar een overdekte/afgesloten fietsenstalling.  De GECORO kan niet akkoord gaan met een regularisatie van deze parkeerplaatsen.

De omgevingskwaliteiten van de volledige site dienen opgewaardeerd te worden. De parking dient ontworpen te worden met  onder andere een kwalitatieve buffering naar de open ruimte en buren toe.  Binnen het ontwerp dienen bomen geïntegreerd om hitte-eiland-effect tegen te gaan.  Daarnaast dient waar mogelijk waterdoorlatende materialen gebruikt worden.

Wat betreft de indeling en gebruik van de parking, is de GECORO vragende partij om deze minstens deels ter beschikking te stellen als parkeerzone voor de buurtbewoners ook wat betreft het gebruik van elektrische laadpalen.  De parking mag met andere woorden niet volledig afgesloten worden met een slagboom of toegangshek.

De niet vergunde opslagplaatsen langsheen de achterzijde van het gebouw op een korte afstand ten opzichte van de perceelsgrens zijn niet kwalitatief en niet aanvaardbaar ten opzichte van de buren.  De afbraak hiervan is noodzakelijk. GECORO gaat niet akkoord met de regularisatie hiervan. 

Huidige waterbuffering dient behouden te blijven en bij uitbreiding van het winkelvolume en parking dient de bijkomende wettelijke verplichte waterbuffering voorzien te worden.

8. Standpunt naar aanleiding van advies GECORO en bezwaarschrift

GECORO-advies 

De GECORO is van mening dat de winkel mét uitbreiding toch een buurtwinkel kan blijven wanneer men het parkeeraanbod verkleint en de parking kwalitatiever inricht met bufferingen en de nodige plaats voorziet voor fietsers/brommers/voetgangers.

Het voorstel nieuwe toestand voorziet in de 49 parkeerplaatsen.  Uit het advies van de mobiliteitsdienst is dit aanbod ontoereikend.  Uitgaande van een modal split van 0,67 die op deze locatie aan de lage kant is dienen er minimaal 72 parkeerplaatsen voorzien te worden.   

Ingaan op de suggestie van de GECORO zou een nog groter verschil opleveren tussen enerzijds de te verwachten parkeervraag en het op de site aangeboden parkeeraanbod.  De idee dat dit een buurtwinkel op lokaal niveau zou opleveren is niet waarschijnlijk.   

Wel waarschijnlijk is een ongewenste parkeerdruk op de Nijvelsesteenweg waar er een beperkte parkeercapaciteit is.  Deze capaciteit is noodzakelijk  voor het opvangen van de bestaande woningen waarvan velen niet over eigen garages beschikken.

Tevens waarschijnlijk is dat eventuele klanten door het gebrek aan parkeerruimte het warenhuis zullen mijden hetgeen een negatieve impact zal hebben op de economische leefbaarheid van het bedrijf.

De redenering van de GECORO levert met andere woorden perverse effecten voor de buurt op en is niet realistisch.  De redenering dat men door het kwalitatiever inkleden van de parking en het beperken van de capaciteit ervan een lokale buurtwinkel verkrijgt wordt niet gevolgd.  Een winkel met een netto-verkoopsoppervlakte van 970 m² in Essenbeek kan niet als een lokale buurtwinkel beschouwd worden en zal een bovenlokale aantrekkingskracht hebben.

De mobiliteitsdienst levert naar aanleiding van het advies van de GECORO volgend bijkomend advies af:  Een uitbreiding heeft meer klanten tot doel/ gevolg. Het potentiële recruteringsgebied overstijgt Essenbeek, en zal door de uitbreiding van de verkoopsoppervlakte nog toenemen. Het aantal parkeerplaatsen volstaat niet om op piekmomenten de parkeervraag op te vangen. Deze vraag wordt dan afgewenteld op het openbaar domein.  Dit openbaar domein kent een hoge parkeerdruk met geen reservecapaciteit op een aanvaardbare afstand voor de bewoners. vermindering van het aantal parkeerplaatsen kan dus zeker niet. Het advies van de Gecoro bevat geen  data die ons eerder advies in vraag stelt, maar vertrekt van de premisie dat vermindering van het aantal  parkeerplaatsen van de supermarkt zal leiden tot een meer buurtgerichte supermarkt. Dit lijkt ons haaks te staan op het idee van de uitbreiding van verkoopoppervlakte.   Project moet zijn parkeervraag opvangen en doet dit niet. Derhalve moeten wij ons negatief advies bevestigen.

Ondergeschikt kan wel ingestemd worden met de idee dat de omgevingskwaliteiten van een parking dienen opgewaardeerd te worden en dat de parking zijn rol kan spelen in kader van de hydrologie, elektrificatie van het wagenpark en het voorkomen van een hitte-effect.  Het openstellen van de parking als buurtparking is een eis die het vereiste parkeeraanbod voor de eigen winkelactiviteit hypothekeert en bijgevolg niet haalbaar.

Ondergeschikt kan gezien de parkings langsheen de straat een niet vergunde toestand betreft en het Agentschap voor Wegen en Verkeer slechts één toegang tot de site toelaat de wens tot het schrappen van de haakse parkeerplaatsen palend aan de Nijvelsesteenweg onderschreven worden.

Ondergeschikt kan ingestemd worden met het standpunt dat de niet vergunde opslagplaatsen aan de achterzijde van het gebouw op korte afstand ten opzichte van de perceelsgrens geen voorwerp kunnen uitmaken van een regularisatievergunningsaanvraag.

Bezwaar

Bij het plaatsen van airco-installaties dient men zich te houden aan de wettelijke geluidsnormen en dient voor wat betreffende de inplanting de hinder voor aanpalenden zo veel als mogelijk te beperken.

9. Bijkomende nota aanvrager dd.19.03.2023

Op 19 maart 2023 maakte de aanvrager na kennis genomen te hebben van de verschillende adviezen en bezwaar een bijkomende nota en aangepast plan gewenste toestand over met voorstel tot aanpassing van het aanvraagdossier.

1°) Verkoopsoppervlakte - parking - openstelling.

 Binnen de aangevraagde loods wordt de netto- verkoopsoppervlakte van circa 950 m² beperkt tot 800 m². Dit betekent dat het aanbod van parkings (54 pp) thans in verhouding is met de berekening van de dienst Mobiliteit van de stad Halle van het aantal parkings bij deze Proxy Delhaize Essenbeek met een netto- verkoopsoppervlakte van 800 m².

Een nuttig gevolg is dat bij de voorziene opslagplaats een evenredig aantal m² bijkomt tot 425 m². De bijkomende ruimte van circa 150 m² zal  gebruikt worden om de opslag te verplaatsen die thans in de bijgebouwen langs de huidige winkel opgeborgen worden. In dit gedeelte van de nieuwe loods zal ook de ruimte (circa 100 m²) worden voorzien voor het personeel, administratie en vergaderruimte.

Voor de fietsers wordt aan de ingang van de winkel een overdekte fietsenstalling voorzien en een stalling voor bakfietsen.

De parking wordt niet opengesteld voor het publiek of de buurt. Actueel is het zo dat de parking ter beschikking gesteld wordt voor de buurt als er zich bepaalde manifestaties voordoen, o. a tijdens de carnaval voor het stallen van praalwagens.

 2°) Buffer.

Rond de parking en gebouw wordt een buffer voorzien van min. 2 meter breedte, behoudens aan P14 (breedte 1.50 m) om de 6 meter tussenafstand tussen de parkings te kunnen respecteren; ten noorden aan de nieuwe parking en ten zuiden van het gebouw is er een buffer van 3 m en meer breedte. Deze buffer wordt aangelegd met haagbeuk en met 6 Zwarte Elsen/ of gelijkwaardig.

10. Advies

De omgeving wordt gekenmerkt door enerzijds een woonlint langsheen de Nijvelsesteenweg en Maasdal met daarachter landbouwgronden.   Dit landbouwgebied bestaat enerzijds uit grotere akkers en anderzijds een eerder kleinere weidepercelen waarop bomen en haagkanten voorzien worden.  De locatie is gesitueerd aan de rand van de kern Essenbeek die in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd aangeduid als woonkern van het buitengebied.

De Proxy Delhaize-winkel is gesitueerd langsheen de Nijvelsesteenweg.  De essentie van de uitbreidingswensen die men via dit planologisch attest wenst te verkrijgen is een uitbreiding van de winkeloppervlakte van 580 naar 970 m² en de uitbreiding van bijhorende parking van 31 tot 49 plaatsen.  Hierdoor wijzigt circa 1.400 m² van het achterliggend agrarisch gebied van bestemming.

Op basis van de uitgebrachte adviezen maakt de aanvrager op 19 maart 2023 een bijkomende nota en plan over waarbij de uitbreidingswensen als volgt werden aangepast:

• Netto-winkeloppervlakte uitbreiden van 580 naar 800 m² (in plaats van 970 m²).   
• Uitbreiding parking naar 54 parkeerplaatsen
• Overdekte fietsenparking van 25 m²
• Groene buffering naar aanpalende eigendommen met aan plant van 6 stuks Zwarte Els of gelijkaardig.
• De airco-installatie op het dak van het bijgebouw zal voldoen aan de geluidsnormen die opgelegd worden in de VLAREM
• Uitbreiding parking wordt aangelegd in waterdoorlatende verharding

Planologische verenigbaarheid:

In navolging van een gunstig planologisch attest dient er een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt te worden.  Het is inherent aan een planologisch attest dat de gewenste uitbreidingen botsen op planologische onverenigbaarheden.  Deze afwijkingen dienen echter wel motiveerbaar te zijn vanuit de gewenste ruimtelijke structuur vanuit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Halle stelt omtrent Essenbeek en de lokale bedrijvigheid in Essenbeek het volgende voorop:

• Richtinggevend deel – 3.3. gewenste ruimtelijke structuur – deelruimte ‘open ruimte oost’:

Essenbeek wordt aangeduid als woonkern in het buitengebied.  Essenbeek behoudt zijn landelijk en zelfstandige karakter waarbij de stad zal streven naar de verdere uitbouw van voorzieningen op het niveau van de kern.  Bovenlokale projecten zijn hier niet gewenst.

Voor Essenbeek als ‘woonkern’ geldt de volgende wensstructuur:

• Behoud van zelfstandigheid op lokaal niveau

• Bijkomende lokale voorzieningen en wonen worden bij voorkeur in de kern voorzien (kernversterking)
• Geen nieuwe ontwikkelingen langs de Nijvelsesteenweg, het accent ligt op een afwerking van de weg in hoofdzaak voor woonfuncties, rekening houdend met een versterking van de aanpalende open ruimte zuidwaarts en de kern met Warandepark noodwaarts
• Speciale aandacht gaat naar de herinrichting van de weg in functie van de zwakke weggebruiker en het openbaar vervoer"

1. Richtinggevend deel – 2.3. gewenste ruimtelijk-economisch structuur:

Voor de kernen in het buitengebied moeten de voorzieningen op de maat van deze kernen worden uitgebouwd.   Door het hoge voorzieningenniveau van het stadscentrum kunnen voorzieningen in deze kernen beperkt worden tot een primair voorzieningenniveau.  Het concentreren en versterken van dit primaire handels- en dienstenapparaat in de centra van de overige kernen wordt nagestreefd.

• Richtinggevend deel 2.2.2. gewenste agrarische structuur

Het achterliggend agrarisch gebied wordt in de gewenste agrarische structuur aangeduid als gronden waar professionele landbouw prioritair is – het landbouwgebied Rodenem-Berendries.  In deze gebieden is aandacht nodig aan het bewaren van de landbouwgronden voor professionele landbouw zonder verstoring door bebouwing, recreatie, overige bedrijvigheid en hobby-landbouw.

Beoordeling:

1. De aanvragers geven aan dat de voornaamste doelstelling tot uitbreiding het uitbreiden en diversifiëren van hun aanbod en het kwalitatiever en ruimer inrichten van de winkelruimte.  Door dit ruimere aanbod wenst men de omzet per winkelkar te verhogen.  De aanvragers geven aan dat een grote toename van het aantal klanten in deze niet verwacht wordt.

Door het uitbreiden van de bestaande winkel met 390 m² tot een totale netto-verkoopsoppervlakte van 970 m² kan echter wel verwacht worden dat deze een grote groei van het klantenbestand met zich mee zal brengen waardoor de winkel zijn lokale karakter zal overschrijden hetgeen vanuit de doelstellingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan niet gewenst is.  

Het aangepaste voorstel waarbij de netto-verkoopsoppervlakte beperkt wordt tot 800 m² sluit beter aan bij de lokale kern van Essenbeek.  Deze oppervlakte laat toe de doelstellingen van de aanvrager (ruimer en gediversifieerd aanbod, grotere winkelmand) te realiseren zonder dat de schaalvergroting het lokale karakter van de winkel fundamenteel wijzigt.  Op die manier kan deze winkel zich integreren binnen de gewenste ruimtelijke en economische structuur van Essenbeek zoals vooropgesteld binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

2. De mobiliteitsdienst oordeelde op basis van de cijfers van het richtlijnenboek, mobiliteitsstudies, mobiliteitstoests en MOBER-leidraad dat een warenhuis met een netto-vloerverkoopsoppervlakte een parkeervraag ontstaat van minimaal 72 parkeerplaatsen.  

 Het aangepast voorstel voorziet voor een netto-vloeroppervlakte van 800 m²  met een parkeeraanbod van 54 parkeerplaatsen.

 De mobiliteitsdienst gaat akkoord met het parkeeraanbod ten opzichte van de voorziene netto-vloeroppervlakte van 800 m².  

3. De uitbreiding van de winkel en parking voor een oppervlakte van 1.400 m² in het agrarisch gebied is in strijd met de richtinggevende bepalingen van het Ruimtelijk Structuurplan Halle die het achterliggend agrarisch gebied als gronden voor prioritair professioneel agrarisch gebruik bestemd.   

 De afdeling duurzame landbouwontwikkeling stelt in zijn advies echter dat deze zone geen bijdrage meer kan leveren aan de professionele landbouw gelet de bestaande versnippering en gebruik van deze zone en het gegeven dat er geen professionele landbouw op de percelen geregistreerd zijn.  Het departement dringt dan ook aan op een planologisch initiatief voor deze site.  

4. In het aangepaste voorstel worden er groenbuffers voorzien:

• Groenbuffer van 2 meter ten opzichte van perceelsgrens rechts aanpalende woningen behoudens ter hoogte van parkeerplaats 14.
• Groenbuffer van 2 meter en verbredend aan de noordelijke zijde van het projectgebied
• Groenbuffer van 3 meter en gedeeltelijk 1 meter aan de westelijke zijde van het projectgebied
• Groenbuffer tussen het gebouw en de zuidelijk gelegen aanpalende eigendommen
• Aanplant van een 6-tal zwarte elsen of gelijkaardige bomen

 Deze aanpassingen komen tegemoet aan de wens van de GECORO naar kwalitatieve buffering naar de open ruimte en buren toe.   In het kader van een omgevingsaanvraag dient hiervoor een gedetailleerd beplantingsplan bijgevoegd.

5. De GECORO stelde vast dat het ontwerp van de parking kwalitatiever en ruimtebesparender kan gemaakt worden en zijn rol kan spelen in het vermijden van het hitte-effect.   Ook de deputatie Vlaams-Brabant vraagt de bijkomende verhardingen te beperken en uit te voeren in waterdoorlatende materialen.

 In dit kader is het aangewezen dat bijkomende verhardingen ten opzichte van de vergunde toestand uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen.  Tevens dient de circulatie-ruimte in het achterliggend deel tot een minimum beperkt worden met een rijloper van 6 meter (behoudens draaicirkels toelevering). 

Dit heeft tot gevolg dat de groenbuffer ten opzichte van de achterste perceelsgrens van de rechtsaanpalende eigendommen kan verbreed worden en in deze zone de wadi voor de uitbreiding voorzien kan worden – zie afbeelding hieronder louter ter illustratie:

6. In het aangepaste voorstel wordt ingegaan op de vraag vanwege het departement Omgeving en de GECORO tot het voorzien van meer ruimte voor fietsen en buitenmaatse fietsen door het voorzien van een overdekte fietsenstalling aan de inkom en het voorzien van een fietsparkeerplaats aan de inkom.

 7. In de aanvullende nota meldt de aanvrager dat de airco-installatie op het dak dient te voldoen aan de Vlarem-normen en bij de nieuwbouw verder van de buur zal geplaats worden.   Door het daarnaast voorzien van ruime buffering naar aanpalenden toe zal de (milieu-)hinder voor de aanpalenden geminimaliseerd worden.

 8. In de aanvullende nota meldt de aanvrager dat de niet vergunde opslagplaatsen aan de achterzijde van het gebouw op korte afstand van de linkerbuur zullen afgebroken worden.   De opslag zal voorzien worden binnen het hoofdgebouw.

 9. De aanvragers dienen zich te houden aan artikel 9/1.1.1. en volgende van het energiebesluit van 19 november 2010 hetgeen inhoudt dat er minstens 2 oplaadpunten voor elektrische wagens dient voorzien te worden en laadinfrastructuur voor 1 op de 4 parkeerplaatsen.

Conclusies:

Het bedrijf Proxy Delhaize Essenbeek H&M kan behouden blijven op de plaats waar deze gevestigd is. 

De uitbreidingswerken op korte termijn conform het aanvraagdossier met aanvullende nota en plan van 19 maart 2023 kunnen aanvaard worden onder volgende voorwaarden:

1. Rekening te houden met het advies van het Agentschap voor Wegen en Verkeer dd.22.11.2022.  In het bijzonder het beperken van de toegang tot een maximale breedte van 7 meter en ter hoogte van de perceelsgrens met de gewestweg een structurele niet-overrijdbare scheiding te voorzien.

2. Rekening te houden met het advies van de hulpverleningszone Vlaams-Brabant West dd. 07.12.2022.

3. De uitbreiding van de verhardingen ten opzichte van de vergunning BH/2014/032 dd.30.04.2014 maximaal uit te voeren in waterdoorlatende materialen.  De circulatie-ruimte in dit achterliggend deel dient tot een minimum beperkt te worden met een rijloper van 6 meter (behoudens draaicirkels toelevering).   Hierdoor verbreedt de groenbuffer ten opzichte van de achterste perceelsgrens van de rechtsaanpalende eigendommen.  In deze zone kan de wadi voor de uitbreiding voorzien worden.

4. Bij de omgevingsaanvraag dient een gedetailleerd beplantingsplan gevoegd voor de invulling van de groenzones zoals aangegeven op het aanvullend plan met de uitbreiding zoals vermeld in voorwaarde 3.   Dit beplantingsplan dient goedgekeurd te worden door de dienst GWA.  De uitvoering van het beplantingsplan zal in het kader van de omgevingsvergunning financieel gewaarborgd worden.

5. Bij de omgevingsaanvraag dient voldaan te worden aan de Vlarem-reglementering voor het plaatsen van de airco-installatie en dient voor wat betreffende de inplanting de hinder voor aanpalenden zo veel als mogelijk te beperken

6. De wederrechtelijke opgetrokken opslagruimten tegen de links aanpalende eigendom dienen verwijderd te worden.

7. Zich te houden aan artikel 9/1.1.1. en volgende van het energiebesluit van 19 november 2010.    

In navolging van het gunstig planologisch attest dient een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt te worden.

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

Beslissing college van burgemeester en schepenen van 30 maart 2023.