2022_OR_00061 - Verplaatsing erfdienstbaarheidszone moerriool tussen Joseph Uylenbroeckstraat en Brusselsesteenweg - Ontwerpakte - Goedkeuring

Op 8 september 2022 werd door architectenbureau Lemaire - Longeval in naam van immo-ontwikkelaar BB Real Estate, afgekort “B.B.R.E.” (besloten vennootschap met maatschappelijke zetel te 1082 Sint-Agatha-Berchem, Hortensiagaarde 11) een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend in het omgevingsloket voor een bouwproject gesitueerd aan de Brusselsesteenweg t.h.v. huisnummers 277 en 279.  

Het bouwproject werd ontworpen overheen een bestaande moerriool dewelke wijk ‘Stroppen’ aankoppelt aan de riolering in de Brusselsesteenweg. Het bouwproject kan niet uitgevoerd worden tot zolang de bestaande riolering niet verplaatst werd. 

Voorliggende aanvraag zoals gerefereerd onder OMV_2022120330 in het omgevingsloket wordt hieronder beknopt toegelicht.

Context bouwproject

Situering project:

- gelegen aan gewestweg; Brusselsesteenweg 275, 277, 279

Kadastrale ligging:

HALLE, afdeling 1, Sectie M, perceelnummers: 277A, 282F, 283K, 286G en 287C

Stedenbouwkundige basisgegevens:

- gelegen in:

• hoofdzakelijk woongebied (gewestplan Halle – Vilvoorde – Asse, 7 maart 1977)
• deels agrarisch gebied (gewestplan Halle – Vilvoorde – Asse, 7 maart 1977)

• Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan (PRUP) Afbakening kleinstedelijk gebied Halle – cluster afbakeningslijn

• Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) nr. 42 ‘STROPPEN’ (voor eensluidend verklaard bij MB van 25 juni 2009)
  • Art. 5. Zone voor wonen met complementaire functies
  • Art. 3. Zone voor openbare wegenis

• deels in mogelijk overstromingsgevoelig gebied (Watertoets - Overstromingsgevoelige gebieden 2017)

- niet gelegen in:

• Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP)
• Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP)

Voorwerp van de aanvraag (binnen ontwerpcontouren):

- Afbraak bestaande bebouwing (opslagplaatsen/bergingsruimten)

- Verplaatsen bestaande moerriolering naar de zone voor openbare wegenis conform art. 3 BPA nr. 42 STROPPEN

- Bouwen meergezinswoning (bestaande uit 41 appartementen)

- Bouwen kantoorruimte (185 m²)

- Bouwen van inritzone, parkeerplaatsen en fietsenstalling

Doel

Voorafgaandelijk aan het behandelen van de omgevingsvergunningsaanvraag door het college van burgemeester en schepenen dient het aspect van de aanvraag tot verplaatsing van de bestaande moerriolering en meer bepaald het verplaatsen van de erfdienstbaarheidszone ten behoeve van het onderhoud, behandeld te worden door de gemeenteraad en de OCMW-raad.

De ingediende dossierstukken van voorliggende aanvraag gekend onder OMV_2022120330 in het omgevingsloket bevatten een ontwerp van akte opgesteld in naam van Meester Tijl DE TROYER, geassocieerd Notaris te Elsene, ter verplaatsing van de erfdienstbaarheidszone gelegen overheen private gronden te Afdeling 1, Sectie M (perceelnummers 277A en 275) tussen de Joseph Uylenbroeckstraat en de Brusselsesteenweg. (de notaris werd aangesteld door de aanvrager van de omgevingsvergunning)

Het spreekt voor zich dat eerst het juridisch luik dient behandeld te worden vooraleer het college van burgemeester en schepenen een omgevingsvergunning kan afleveren waarbij voorzien wordt om een bestaand gemeentelijk rioolstelsel te gaan verleggen. 

Zowel de gemeenteraad in de hoedanigheid van stad Halle en de OCMW-raad in de hoedanigheid van het OCMW van Halle als betrokken grondeigenaar, dienen eerst akkoord te gaan met de verplaatsing van de erfdienstbaarheidszone (t.b.v. het onderhoud) vooraleer de riolering  feitelijk na het afleveren van een vergunning kan verplaatst worden.

Het bouwproject kan immers niet uitgevoerd worden vooraleer de bestaande riolering verplaatst wordt.

Op 21 november 1986 werd het bestek en de plannen betreffende het ontwerp ‘aanleggen van toegangsweg en van riolen in de tuinwijk “Stroppen”; Albert Jambonstraat – Joseph Uylenbroeckstraat’, aanvaard en goedgekeurd door de gemeenschapsminister van huisvesting.

Ingevolge de uitvoering van deze rioleringswerken werd de wijk Stroppen en de J. Uylenbroeckstraat voorzien van een rioleringsstelsel dat gekoppeld werd aan de riolering in de Brusselsesteenweg. 

Het ontwerp van de plannen voorzag dat de riolering, vanaf J. Uylenbroeckstraat nr. 14, in de ondergrond van private percelen diende geplaatst te worden tot aan de Brusselsesteenweg. 

Deze percelen zijn hedendaags ten kadaster gekend onder de 1^ste afdeling, Sectie M met perceelnummers: 275, 277A en 281H3.

Voor wat betreft de plaatsing van de riolering in de ondergrond van perceelnummer 277A kon geen overeenkomst in der minne geregeld worden en werd er op 3 december 1986 in openbare terechtzitting van het vredekanton te Halle een vonnis uitgesproken waarbij het volgende werd besloten:

“ Zeggen dat voor inneming nr. 19, daar waar de onteigening slaat op de ondergrond, hiernagemelde bijzondere voorwaarden opgelegd worden, voor de doorgang in de ondergrond:

1. Er wordt aan de stad Halle een erfdienstbaarheid van doorgang en behoud van riolen in de ondergrond verleend in de hier toe bepaalde percelen.

2 De Stad Halle zal de nadelige erfdienstbaarheid lijden, zo zichtbare als onzichtbare, voortdurende als onvoortdurende, die de met de erfdienstbaarheid belaste goederen zouden kunnen bezwaren. Ze zal genieten van de voordelige erfdienstbaarheden„ indien er bestaan, behalve zich te Verweren tegen de ene, en de andere te laten gelden, naar haar goeddunken, op haar kosten en risico’s zonder waarborg vanwege onderhavige erfdienstbaarheidverleners.

3. De verleners van de erfdienstbaarheid blijven ten opzichte van het met erfdienstbaarheid belast perceel, van de volgende voorrechten genieten:

    a) Het recht van kosteloze overweg en bovenvlakbeschikking op de belaste goederen. De bovenvlakbeschikking ten behoeve van de erfdienstbaarheidverleners of hun rechthebbenden omvat het bewerken, bemesten, bezaai en beplanten op hun risico van alle vruchten, alsook het afsluiten, uitgesloten zijnde van alle ander recht, als: het oprichten van gebouwen, het planten van hoogstammige bomen, het toekennen aan zichzelf of aan derden van het recht hot peil van het maaiveld van het belast perceel te wijzigen, van het uitvoeren van welkdanig onderaards werk in de gronden belast met de erfdienstbaarheid.

    b) Het recht van het behouden op de belaste percelen van bestaande draineerbuizen voor landbouwdoeleinden. Bij nieuwe aanleg van of herstelling aan bestaande draineerbuizen dient voorafgaandelijk en schriftelijk toelating van uitvoering en toezicht aangevraagd.

4. De Stad Halle of haar rechthebbende zal altijd het recht genieten ondanks de hierhoger opgenoemde voorrechten, te allen tijde, op en in de belaste grond, en dit zonder enige vergoeding de zichtbare of onzichtbare werken te onderzoeken,  veranderingen of verbeteringen aan uit te voeren. Gebeurlijke beschadigingen aan gewassen en afsluitingen dient vergoed.

5. Tijdelijke bezetting.

Om aan de stad toe te laten de werken tot aanleggen van de riolering uit te voeren zal zij tijdens de uitvoering dezer werken tijdelijk mogen bezit nemen van bijkomende stroken, palende aan bet perceel en afgebeeld in bistere tint op het plan der erfdienstbaarheden van doorgang.

Voor deze bezetting en de schade aangericht aan grond en gewassen zal er een vergoeding aan de huurder uitgekeerd worden. Na de uitvoering van de werken zullen deze stroken alsmede het belast perceel onder hun oorspronkelijk profiel teruggebracht. worden. De putranden van inspectieputten bevinden zich op minstens 70 cm onder hot maaiveld.” 

De stad werd opgedragen tot vergoeding van het volgende bedrag aan de benadeelde partij:

Inneming nr. 19: verlenen van ondergrondse doorgang

• Hoofdsom: 6.460 Fr. (BEF)
• Wederbelegging: 1.615 Fr. (BEF)
• Vergoeding voor schade in erfdienstbaarheid en werkzone: 9.500 Fr. (BEF)

Totaal: 17.575 BEF -> 435,67 EUR

Ten behoeve van het onderhoud werd er dus een erfdienstbaarheidszone met een breedte van 3,00 m (1,50 m langs weerszijden van de as van de riolering) gevestigd over de lengte van de riolering zoals aangegeven op onderstaande afbeelding:

Op advies van de rioleringsambtenaar van stad Halle werd opdracht gegeven aan de huislandmeter om de bestaande toestand en de werkelijke ligging van de moerriool ter plaatse op te meten en om een ontwerp op te maken van het verplaatsen van de riolering en de bijhorende erfdienstbaarheidszone, rekening houdende met de bestemmingen conform het BPA nr. 42 ‘STROPPEN’ en de ontwerpplannen van architectenbureau Lemaire – Longeval. 

Zie bijlagen ‘PLAN_BT_ERFD 17-08-2022’ en ‘PLAN_NT_ERFD 07-09-2022’ ter inzage van de plannen m.b.t. de verplaatsing van de erfdienstbaarheidszone.

De verplaatsing is enkel voorzien overheen percelen 277A en 275. 

Rekening houdende met onderstaande bevindingen kan gesteld worden dat er geen bijkomstige minwaardevergoeding aan te pas komt:

• de verplaatsing van de erfdienstbaarheidszone wordt op geen andere dan de reeds huidige getroffen en belaste percelen voorzien, 
• de huidige grondeigenaars verkregen reeds een vergoeding ten tijde van de aanleg;
• de ontwikkelaars hebben tot doel om na het verkrijgen van de vergunning de benodigde gronden of delen ervan te verwerven (splitsing perceel 277A cf. bijgevoegd afbakeningsplan in bijlagen);
• de ontwikkelaars dienen zelf in te staan voor alle kosten m.b.t. het verplaatsen van de riolering;
• de betrokken gronden zijn reeds getroffen door een zone bestemd voor openbare wegenis behoudens het BPA nr. 42 ‘Stroppen’

Advies

 Gelet;

• het voorliggend project geheel ontworpen werd conform de bestemmingen zoals bepaald in het BPA nr. 42 STROPPEN en waarbij het ontwerp tevens voorziet om de bestaande riolering binnen de projectgrenzen te verplaatsen naar de zone voor openbare wegenis zoals voorzien in het BPA nr .42;

• de stad Halle in deze casus betrokken partij is omdat de erfdienstbaarheidszone ten behoeve van het openbaar nut is en gelet op de wijziging van de erfdienstbaarheid zoals beschreven in het vonnis van het vredekanton te Halle op 3 december 1983;

• het OCWM van Halle in deze casus betrokken partij is omdat het ontwerp van verplaatsing van de riolering en de bijhorende erfdienstbaarheidszone voorziet in een gedeeltelijke verplaatsing op perceelnummer 275 waarvan het OCMW eigenaar is;

- wordt aan de gemeenteraad van Halle en de OCMW-raad van Halle geadviseerd om de ontwerpakte getiteld ‘verzaking en vestiging van erfdienstbaarheid’ zoals opgesteld door NOTALEX geassocieerde notarissen in naam van Meester Tijl DE TROYER, geassocieerd Notaris te Elsene, goed te keuren.

• Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014
• Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015  tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen
• De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

• Decreet lokaal bestuur van 22 december 2017 en latere wijzigingen
• Het BPA nr. 42 ‘Stroppen’
• Vonnis vredekanton Halle van 3 december 1983 tot onteigening in de ondergrond; ‘vestiging van erfdienstbaarheidszone’ 
• Beslissing vast bureau van 4 november 2022.