2020_GR_00065 - Project OMV/2019/00007/V verkaveling ‘Wielewaallaan - Ysayestraat’ - Zaak van de wegenis – Lasten en voorwaarden - Rooilijnen binnen planproject - Goedkeuring

Advies inzake wegenis en openbaar domein

Het projectgebied ligt tussen de Wielewaallaan en de Eugene Ysayestraat en vormt een aangrenzende uitbreiding van de reeds eerder vergunde verkaveling ‘Wielewaallaan’ (VH/2017/1028). Het projectgebied ligt in het RUP Kruisveld. Het betreft een verkavelingsaanvraag voor 31 woonkavels waarvan 24 kavels bestemd voor halfopen bebouwing met daartussen 7 kavels bestemd voor gesloten bebouwing en het aanleggen van wegenis en een park, omvattende de percelen kadastraal gekend Halle 3, sectie H, nummers: 145V4, 145C5, 145T4, 146H6, 146F6, 146F7, 146G7.

Sommige private eigendommen die binnen het plangebied liggen van de verkaveling kunnen momenteel niet gewaardeerd worden als volwaardige bouwgronden omdat ze niet aan een openbare weg liggen. De nieuw aan te leggen wegenis en de inlijving ervan samen met de infrastructuur, groen- en gemeenschapsvoorzieningen in het openbaar domein vormen bijgevolg een wezenlijk onderdeel van de procedure om deze kavels bouwrijp te maken. Het plan met de aanduiding van de rooilijnen zoals gevoegd bij het verkavelingsdossier betreft het openbaar domein dat na definitieve oplevering gratis zal ingelijfd worden.

Bezwaren aangaande wegenis en openbaar domein:

De bezwaren (ingediend tijdens het openbaar onderzoek dat liep van 31 oktober 2019 t.e.m. 29 november 2019) aangaande het openbaar domein worden weerlegd.

Toekomstig openbaar domein:

Het voorliggende ontwerp voorziet dus naast het bouwproject ook in nieuwe wegenis, voetpaden, groen- en -gemeenschapsvoorzieningen, nutsvoorzieningen, een infiltratievoorziening en rioleringen.  Deze worden voorzien om gelijklopend met de definitieve oplevering van de werken en na de definitieve aanvaarding van de rooilijnen tevens kosteloos te worden overgedragen aan de stad en ingedeeld bij het openbaar domein.

Over deze zaak van de wegenis moet de gemeenteraad een beslissing nemen alvorens het college van burgemeester en schepenen een advies geeft over de vergunningsaanvraag. Hieronder wordt verstaan het bepalen van het tracé van de wegen, alsook de uitrusting ervan.

De verkaveling is opgevat als een woonerf met als centrale ader doorheen de verkaveling een publieke groene ruimte die ook de Wadi bevat voor het infiltreren van het overtollige hemelwater. Dit betekent dat het geheel ingericht wordt in het teken van de zwakke weggebruiker en dat enkel bestemmingsverkeer mogelijk is.

Rooilijnontwerp en overdracht openbaar domein:

Ten noordwesten mondt het project uit op het gedeelte Wielewaallaan dat deel uitmaakt van de wijk 'Vogelweelde' van de toenmalige Gewestelijke maatschappij voor de huisvesting, nu Woonpunt Zennevallei waarvan de bedding werd overgedragen aan de Stad bij bestuurlijke akte op 10 november 1976.

Ten zuidoosten mondt het project uit op het gedeelte Eugene Ysayestraat (buurtweg nr. 16 in de Atlas der buurtwegen) waarvan er geen wijzigingen bekend zijn.

De rooilijnen (rode grenslijnen) van de gratis af te stane publieke ruimte (gele zone) binnen de zone van de verkaveling (streepjeslijn) worden weergegeven op het plan ‘belofte grondafstand’ zoals gevoegd bij het verkavelingsdossier.  In artikel 12 § 2 van het decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019 wordt bepaald dat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg ook kan worden opgenomen in een omgevingsvergunning, voor zover die wijziging aan het wegennet past in de realisatie van de bestemming.

De voorlopige oplevering van de werken kan enkel plaatsvinden wanneer voorafgaandelijk een door het AIV goedgekeurd GRB-conform as-builtplan opgeleverd wordt volgens de meest actuele versie van de GRB- specificaties, met minstens de componenten van GRB-basis (nodig voor goedkeuring AIV) en bijkomend de componenten van GRB-detail en de door de stad aangegeven aanvullingen dat als basis dient voor een rooilijnplan.

Daarom wordt bijkomend voorgesteld om na de uitvoering van de werken de verkavelaar te gelasten met de opmaak van een GRB-conform as-builtplan (zowel basis als detail) van de aangelegde wegenis in de verkaveling ‘Ysayestraat’.

Aan de stad dient alsdan onder andere het volgende worden overgemaakt:

• Het goedgekeurde DXFr2000-bestand met de GRB-basis opmeting en GRB-detail opmeting na aanleg van de wegenis binnen de verkaveling.
• Kwaliteitsrapport as-builtplan van Informatie Vlaanderen (AIV)
• Een digitaal bestand in DWG (2010 of nieuwer) -formaat , dat direct is afgeleid van het DXF-bestand en is aangepast/verder uitgewerkt voor cartografisch gebruik (o.a. complexe lijntypes, arceringen, titelblad, liggingsplan, situeringsplan,…) volgens de normen opgelegd in het decreet gemeentewegen van 3 mei 2019 en in overleg met stadslandmeter
• Een PDF-bestand van het cartografisch bestand
• Een afdruk van het plan op papier: kleurenafdruk op leesbare schaal

Ter info en ter verduidelijking:

Gelijklopend met de definitieve oplevering van de werken, zijnde 2 jaar na de voorlopige oplevering, zal een overdrachtsdossier worden overgemaakt aan de stad dat door de gemeenteraad moet worden goedgekeurd. Onder het dossier van overdracht wordt verstaan:

• het as-builtplan (GRB-basis en GRB-detail) in digitaal formaat (.dfx en .dwg)
• het Proces-Verbaal van opmeting (DWG, PDF en afgedrukte versie) van de over te dragen gronden opgemaakt door de Landmeter-Expert aangesteld door de bouwheer
• de ontwerpakte opgemaakt door de notaris aangesteld door de bouwheer

Informatie Vlaanderen vraagt ter opmaak van een kwaliteitsrapport een as-builtplan op dat is opgemeten volgens componenten uit de skeletbestekken van GRB-basis.

Stad Halle vraagt hierbovenop nog een as-builtplan dat is opgemeten volgens de componenten uit de skeletbestekken van GRB-detail.

Rioleringen en nutsleidingen:

De aannemer moet erkend zijn in de categorie C – klasse 3 en geldig geregistreerd zijn in de categorie 00 of 05.

De uitvoeringstermijn is 55 werkdagen, rekening houdende met de fasering en de daarop gestelde deeltermijnen.

De kosten verbonden aan deze werken worden geraamd op 419.450,94 euro inclusief BTW en zijn integraal voor de Bouwheer, zijnde Durabrik Bouwbedrijven nv.

De bouwheer zal vóór de aanvang der werken een waarborg storten bij de Deposito- en Consignatiekas van 419.450,00 euro. Na de realisatie van de infrastructuurwerken wordt bij de voorlopige oplevering de helft van dit bedrag vrijgegeven. Het resterende deel 209.725.00 euro zijnde 50% van de raming der werken zal pas vrijgegeven worden na de definitieve oplevering als de bouwheer aan al zijn verplichtingen heeft voldaan inzake de aanleg van de wegenis, riolering, groen en voetpaden en het indienen van de nodige dossierstukken voor de overdracht naar het openbaar domein.

Alle proeven conform het standaardbestek 250 versie 4.1 dienen te worden toegepast op de nieuw aangelegde riolering en wegenis in het openbaar gedeelte. Dit zal gebeuren op kosten van de bouwheer, deze zal hierbij zijn volledige medewerking verlenen zodanig dat het dossier zonder problemen gratis kan overgedragen worden aan de stad. De in situ proeven dienen uitgevoerd te worden in aanwezigheid van de door de stad afgevaardigde ambtenaar belast met de controle op de uitvoering.

In het kader van het toezicht op de werken voor wat het toekomstig openbaar domein betreft, zal de stad in kennis gesteld worden van het bevel van aanvang der werken en tevens uitgenodigd worden op alle vergaderingen en opleveringen betreffende deze werken.

Wat betreft de rioleringen en nutsleidingen zullen dus volgende werken moeten uitgevoerd worden zoals blijkt uit de technische screening van 21 februari 2020:

• Alle noodzakelijke voorbereidende werken en grondwerken
• Ten behoeve van de nutsleidingen binnen de verkaveling, het uitgraven van de sleuven, alsook het plaatsen van wachtbuizen in PVC voor de doorsteken onder de nieuwe wegenis
• Het aanleggen van een DWA- en een RWA-riolering met een uitstroomconstructie t.h.v. een wadi, inbegrepen het plaatsen van een kasseibeschoeiinq, Het aansluiten van de DWA riolering uitgevoerd in Grés ø 250 mm.
• De RWA leidingen worden uitgevoerd in betonbuizen ø 400 mm
• Het aanleggen van een wegverharding in onbehandelde betonstraatstenen in grijze kleur
• Het aanleggen van geprefabriceerde betonnen trottoirbanden. De watergreppels worden gevormd door het plaatsen van betonstraatstenen op de fundering en het legbed die 2 cm minder dik zijn dan de wegverharding

Mobiliteit:

Het dossier is volledig opgemaakt overeenkomstig de met de ontwerper en verkavelaar gemaakte afspraken voorafgaand aan de opmaak van het dossier zodat het ontwerp op mobiliteitsgebied positief kan geadviseerd worden.

Echter hadden wij nog de volgende opmerking:

De parkeerplaatsen die bereikbaar zijn via de Eugène Ysayestaat worden uit de openbare wegenis gesloten. Dit betekent dat deze individueel verkocht kunnen worden. 

Het kan ons inziens niet de bedoeling zijn dat deze allemaal geprivatiseerd worden. Een aantal van deze plaatsen kunnen dienst doen als  bezoekersparking.  Wij stellen voor om de helft van de plaatsen van de parking die toegankelijk zijn vanaf de Ysayestraat op te nemen in het openbaar domein. (12 stuks waarvan 1 tbv personen met een handicap – regime later te bepalen).  De 12 aan de andere zijden kunnen dan geprivatiseerd worden. Op deze manier kunnen er op deze parking private parkeerplaatsen voorzien worden ten behoeve van de eigenaars van woningen die niet met de wagen bereikbaar zijn (en privatief verkocht kunnen worden) en parkeerplaatsen voor bezoekers.

Het RUP laat dit toe. (cf p. 14).

Het rooilijnplan dient dus aangepast te worden zodat duidelijk wordt welke parkeerplaatsen er aan de stad worden overgedragen.

Wat betreft mobiliteit zullen dus volgende werken ook moeten uitgevoerd worden:

• Het leveren en plaatsen van verkeerstekens en bijhorigheden

Openbaar Groen en Afval:

Wanneer er voldaan wordt aan de volgende vooropgestelde zaken uit de screening voorgestelde groenvoorziening kan er positief geadviseerd worden.

Voor een gebruiksklaar, uitnodigend en duurzaam openbaar groen worden onderstaande opmerkingen gegeven (zie bijgevoegd plan in screening voorgestelde groenvoerzieningen in bijlagen):

A. De zone waarbij de bomen tussen het fietspad en de rijbaan komen te staan wordt met 1,5m verbreed of er wordt gebruik gemaakt van boombunkers. De zone wordt aangeplant met streekeigen groen.

B. 4 tot 8 parkeerplaatsen op de centrale parking worden opgeheven en volledig beplant, incl. bomen en boombunkers

C. Het bufferbekken krijgt oeverbeplanting waarbij speelaanleiding (boomstammen,…) wordt voorzien

D. De rijbaan in het woongedeelte van de verkaveling wordt voorzien van kleiklinkers in plaats van betonstraatstenen en opgevoegd met flexibele voegvullingsmortel.

E. Er wordt 1 boom per kavel opgelegd, staande op de kavel zelf.

F. Aan de zuidwestelijke zijde van de verkaveling wordt er parallel met de rijbaan een bomenrij voorzien welke aan de Wielewaallaan samenkomt met de bomenrij aan de overzijde van het park

G. Voor de bomen wordt aanplantformaat 16-18 geopteerd, deze zijn allen inheems.

H. De voorziene haagplanten bestaan uit inheems plantsoen. Rondom de parking bij de Wielewaallaan wordt ook een haag voorzien.

I. In de groenzone rondom het waterbufferbekken en de zone tussen de rijbaan en de kavels worden langlevende bloembollen voorzien. Dit met een minimale bedekking van 8st/m².

J. Op de centrale graszone worden 2 aarde wallen voorzien welke gebogen naar elkaar toe liggen, deze staan in verbinding via kleine heuvels.

K. De open zones achter de aarde wallen en de zones in en rondom het watebufferbekken worden als hooiland beheerd. Tussenin worden secundaire paden frequent gemaaid

L. Aan de open zones tegen de Wielewaallaan en de verbinding met de 1^e fase verkaveling worden houtkanten voorzien. Deze bestaan uit inheems plantsoen

M. Er worden ondergrondse afvalrecipiënten voorzien voor de selectieve inzameling van minstens restafval, papier & karton, glas en PMD. De verkavelaar schikt zich naar de aanbevelingen van Intradura zodat het geïnstalleerd systeem complementair is aan de door hen gebruikte ledigingstechniek. De exacte locatie wordt eveneens in samenspraak met Intradura en de stad vastgelegd.

N. Dit alles wordt aangelegd en onderhouden volgens de meest recente versie van het standaardbestek 250

Weerlegging van de bezwaren

Topic - Overdracht Openbaar Domein

Bezwaarschrift aangaande de beperking van de volledige overdracht van de wegenis.

Bezwaar: “De enige vermelding van de verhouding van de wegenis tot deelzone 3 heeft betrekking op een strook van 0,50 meter breed en 6 meter lang die na realisatie van de wegenis niet als openbaar domein wordt overgedragen aan de Stad maar moet toelaten om de loten (behorend tot deelzone 3) in de toekomst te laten aansluiten op de nieuwe verkaveling.

Deze vermelding houdt een afwijking in van de verplichting om in dergelijke projecten het volledig openbaar domein over te dragen aan de Stad. Voor ons als eigenaars van een perceel in deelzone 3 is deze werkwijze niet aanvaardbaar.

De vermelding “Ze dienen mee te delen in een deel van de kosten van de toegangsweg en de riolering” is zo ruim en vaag geformuleerd dat dit zowel nu als in de toekomst kan leiden tot een willekeurige bepaling van de kostprijs en de facto tot een onmogelijkheid van aansluiting en ontwikkeling van deelzone 3.

De goedkeuring van bovenvermelde verkavelingsaanvraag dient dus afhankelijk gemaakt te worden van een duidelijke en voorspelbare financiële regeling aangaande de ontsluiting van deelzone 3 via deze toegangsweg en bijhorende nutsvoorzieningen.”

Weerlegging bezwaar:

In de toelichtingsnota werd onderstaande vermeld:

“Het openbaar domein wordt tot op een afstand van 0,5 meter van de percelen met nummer 146/K/6 en 146/L/6 overgedragen aan de Stad. Het is de bedoeling dat deze loten op termijn kunnen aansluiten op de nieuwe verkaveling. Zij dienen echter mee te delen in een deel van de kosten van de toegangsweg en de riolering. Om dit te verwezenlijken blijft er een strook behouden door de ontwikkelaar, waarna deze kan overgekocht worden door de aanpalende percelen.”

“De straat wordt wel reeds aangelegd tot tegen de grens. Er wordt een erfdienstbaarheid voorzien om er voor te zorgen dat de parkeerplaatsen 12 en 13 toegang hebben tot hun lot.”

Detailplan:

De eigenaars van de aanpalende percelen 146L6 en 146K6 hadden in hun opzicht immers de tijd en de kans om mee te participeren in het ontwikkelingsproject. De overdracht van het volledige wegenisgedeelte kan wel geschieden omdat de rooilijn zodanig ontworpen werd dat de strook van 6 meter op 0,5 meter hierbuiten valt.

De projectontwikkelaar omschrijft in de toelichtingsnota inderdaad niet het financieel aspect aangaande de ontsluiting. Het zal waarschijnlijk wel in zijn belang zijn om marktconforme prijzen te hanteren. Dit is echter een burgerrechtelijke kwestie waarover de stad geen uitspraak doet.

Topic - Weginfrastructuur, rioleringen en nutsleidingen

Bezwaar aangaande het risico op wateroverlast

“Er bestaat een reëel risico op wateroverlast voor de omringende omgeving van de verkaveling. Volgens bijlage project MER screening( beschikbaar in het aanvraagdossier) is genoemde omringende omgeving deels overstromingsgevoelig gebied. Wat is de impact van het dicht betonneren van de bodem tussen de Wielewaallaan en de Ysayestraat door de aangevraagde verkaveling, op het omringende overstromingsgevoelige gebied?”

Weerlegging bezwaar:

De verhardingen binnen de verkaveling worden waar dit aangewezen is uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.  Het water dat toch nog zou afvloeien bij felle regenbuien en de verhardingen die niet waterdoorlatend worden uitgevoerd wordt verzameld in een WADI waar het gebufferd, infiltreert in de bodem en vertraagd afgevoerd ( door middel van een knijpleiding met ø 160 mm ) wordt naar de riolering van de Wielewaallaan. De impact op het overstromingsgevoelig gebied is derhalve te verwaarlozen. De wadi voorziet in een opvangcapaciteit van 110 m³ en een infiltratieoppervlakte van 491 m². Dit is ruimer dan de opgelegde voorwaarden die volgen uit de hemelwaterverordening ( 105 m³ buffervolume en infiltratieoppervlakte van 168 m² )

Topic - Mobiliteit

Bezwaren aangaande parkeermogelijkheden:

“We waarderen het fietspad, het huistype en het grote groene zone. Een specifiek punt trok echter onze aandacht: 10 huizen (van 3 tot 7 en 24 tot 28) hebben geen directe toegang via een straat en 5 van hen (24 tot 28) hebben slechts een oprijlaan met een breedte van 2,5 m. Er zijn 2 parkeerzones ingericht, één nabij Wielewaallaan en de andere op het kruispunt van percelen 146K6 en 14616. We zijn verrast door deze configuratie voor de volgende redenen:”

1. De toegang voor personen met beperkte mobiliteit is zeer beperkt. Er is maar een plaats PBM en dit ligt op meer dan 40 meters van huis 3 en 28 en nog verder van andere huizen (dus niet handig voor het dagelijks leven).

2. Deze huizen kunnen geen toegang tot de hulpdiensten (brandweerman, ambulance, politie) krijgen wat volgens ons niet overeenkomt met de wettelijke voorschriften van ruimtelijke ordening.

3. Hoewel we persoonlijk liever voor groene zones stemmen merken we dat deze parkeerplaatsen in totaal de ruimte van 2 - 3 huizen innemen.

“… vervolg bezwaar gericht aan ruimtelijke ordening…”

Weerlegging bezwaar door de mobiliteitsambtenaar van de stad:

1. De woningen 3 tot 7 en 24 tot 28 hebben wel degelijk directe toegang tot een straat, zij het dat het niet de bedoeling is dat er met de wagen tot voor de deur gereden wordt. Het is de bedoeling dat deze bewoners hun wagen parkeren in een van de parkings (voor zover ze al een persoonlijk voertuig hebben). De bereikbaarheid van deze huizen door de hulpdiensten is gegarandeerd door de aanleg van verharding naast de rijbaan
2. Het klopt dat geparkeerde wagens veel ruimte innemen.

Bezwaar aangaande fiets- en voetpad in de Ysayestraat:

“We willen de aandacht brengen op dat de inrichting van voet- en fietspaden in de Ysayestraat heel nuttig zou zijn. De huidige inrichting is immers gevaarlijk voor lage gebruikers.”

Weerlegging bezwaar door de mobiliteitsambtenaar van de Stad:

Ysayestraat staat los van dit project.

Bezwaar aangaande doorstroommogelijkheid met A8:

“De Vlaamse overheid en Halle zijn tot een akkoord gekomen over de doortocht van de autoweg A8 in de Stad in Vlaams-Brabant.”

Weerlegging bezwaar door de mobiliteitsambtenaar van de Stad:

Er is geen relatie tussen dit project en de A8

Bezwaar ontsluiting en inplanting van de openbare parkeerplaatsen:

“ln het verkavelingsvoorstel zijn 10 openbare parkeerplaatsen voorzien voor auto's, enkel toegankelijk langs de Wielewaallaan. Het RUP voorziet de ontsluiting van deelzone 1 via de Ysayestraat, de parkings van deelzone 1 inbegrepen. De inplanting langs de Wielewaallaan gaat volledig in tegen de filosofie van het RUP waarbij de ontsluiting voor het áutoverkeer uitsluitend wordt voorzien langs de kant van de Ysayestraat. De 10 parkeerplaatsen voor bezoekers kunnen alleen via de wijk Vogelweelde, nl de Merellaan, Leeuwerikenlaan en Zwaluwenlaan, bereikt worden. Dit creëert, naast de extra belasting van het verkeer van deelzone 2 in deze wijk, extra autobewegingen in de woonwijk. Een inplanting van de bezoekersparking langs de Ysayestraat is om die reden te verkiezen boven een inplanting langsheen de Wielewaallaan.”

Weerlegging bezwaar door de mobiliteitsambtenaar van de stad:

Op de plannen van het goedgekeurd RUP Kruisveld is heel duidelijk in  deelzone 1 een parking ingetekend langs de  zijde van Wielewaallaan (thv pyloon). De auto- ontsluiting van de individuele panden en een van de 2 parkings gebeurt wel via de Ysayestraat.

Topic - OGA (Openbaar Groen en Afval)

Geen ingediende bezwaren

Goedkeuring zaak der wegenis binnen omgevingsproject ‘Ysayestraat’

Wij stellen voor om de wegenis zoals deze staat afgebeeld op het verkavelingsplan goed te keuren. Mits een wijziging van het rooilijnplan (plan belofte grondafstand) door 12 parkeerplaatsen (bereikbaar via E. Ysayestraat) te oriënteren binnenin de rooilijnen van de over te dragen wegenis tot het openbaar domein.

Bijkomend wordt dus gevraagd om als rooilijnplan de aangepaste versie van het rooilijnplan (bijlage rooilijnplan 26-02-20) goed te keuren.

Het bestek en de bijhorende plannen werden onderworpen aan een technische screening uitgevoerd door onze dienst openbaar domein. Volgens deze screening van 21 februari 2020 (bijlage), is het algemeen opzet van de infrastructuurwerken binnen de verkaveling aanvaardbaar.

In het kader van het toezicht op de werken voor wat het toekomstig openbaar domein betreft, zal de stad in kennis gesteld worden van het bevel van aanvang der werken en tevens uitgenodigd worden op alle vergaderingen en opleveringen betreffende deze werken.

Bijgevolg stellen wij het college voor om deze zaak van de wegenis in de verkaveling ‘Ysayestraat’ voor beraadslaging voor te leggen aan de gemeenteraad.

Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, onder meer artikel 31 en 32

Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015  tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen, onder meer artikel 47

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, onder meer artikel 4.2.25

Decreet lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 41 9°

Decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019

Gemeenteraadsbesluit van 22 mei 2018

Beslissing college van burgemeester en schepenen van 6 maart 2020.